Zusätzlich zu den emotionalen Belastungen, die eine Scheidung für Eheleute mit sich bringt, droht obendrein eine steuerliche Falle, sofern zu ihrem Vermögen eine selbstgenutzte Immobilie gehört. Der klassische Fall: Einer der Partner, der zur Hälfte Eigentümer ist, zieht aus der Immobilie aus. Wird diese aber nicht im Jahr des Auszugs, sondern in einem Folgejahr verkauft, fällt für ihn mangels Selbstnutzung oftmals eine hohe Spekulationssteuer an, sofern die Zehnjahresfrist noch nicht vorüber ist. Denn die beiden Ausnahmeregelungen gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ( ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung oder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren) greifen dann nicht.
Dies gilt auch dann, wenn der Miteigentumsanteil am gemeinsamen Einfamilienhaus innerhalb der Zehnjahresfrist an den Ex-Partner verkauft wird oder vor dem Verkauf eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung an den geschiedenen Ehegatten erfolgt. So hatte es der BFH in zwei Urteilen entschieden (Az. IX R 11/21 und IX R 10/22, vgl. 'steuertip' 19/23 bzw. 05/24). Daher begrüßen wir es, dass der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 25.9.2026 (Drucksache 447/26 st410126) zum Regierungsentwurf des 'Jahressteuergesetzes 2026' (JStG 2026) vorschlägt, § 23 EStG zu ergänzen. Steuerfreiheit solle auch dann gewährt werden, wenn die Veräußerung Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens ist, und der Veräußerer die Immobilie bis zum Zeitpunkt der der Scheidung vorausgehenden räumlichen Trennung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der räumlichen Trennung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Beachten Sie: Gelten soll die Neuregelung in allen noch offenen Fällen. Steuerzahler, die möglicherweise hiervon profitieren würden, sollten daher ihre Steuerbescheide bis zur endgültigen Verabschiedung des JStG 2026 (spätestens am 18.12.2026 im Bundesrat) mittels Einspruch offenhalten. In welchem Fall die Versteuerung nach § 23 EStG gleichermaßen bei einer Scheidung droht und wie sie sich vermeiden lässt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.