Fonds & Vermögen

Fondstyp und Form der Beteiligung: Beteiligung an ­einem geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) in der Rechtsform einer Investmentkommanditgesellschaft gemäß Kapitalanlagegesetzbuch/KAGB. Die Min­destbetei­ligung beträgt 10.000 € zzgl. 5 % Agio. Die Grund­laufzeit geht bis zum 31.12.2037 und kann durch Beschluss der Anleger um bis zu fünf Jahre verlängert werden

Anlagestrategie: Die Anlagestrategie der Gesellschaft besteht in dem mittelbaren Erwerb von Immobilien und dem Aufbau eines diversifizierten Beteiligungsportfolios. Die Investitionen erfolgen dabei über mindestens zwei von der KVG verwaltete Spezial-AIF in der Rechtsform eines geschlossenen Sondervermögens. Für die Sonderver­mögen werden im Wesentlichen Beteiligungen an bereits ­bestehenden geschlossenen Immobilienfonds (Altfonds) über den Zweitmarkt erworben. Das in voller Höhe durch Eigenmittel zu finanzierende Gesamtvolumen ist mit 20 Mio. € geplant und kann auf 30 Mio. € erhöht werden. Auf Ebene der Sondervermögen ist zu Beginn der Investitionsphase ggf. eine kurzfristige Aufnahme von Fremd­kapital geplant. Für den Anleger bieten solche Zweitmarktfonds bzw. derartige Modelle mehrere Vorteile: Zum einen investiert man in zahlreiche Büro-, Einzelhandels-, Logistik-, Hotel- und Pflegeheimimmobilien, die gegenüber ­einem Einzelinvestment eine vorteilhafte Risikomischung bieten. Zum anderen haben die Objekte den Realitäts­abgleich von einigen Jahren Laufzeit und Bewirtschaftung bereits bestanden und können deshalb deutlich besser bewertet werden als Objekte ohne Historie.

Track-record des Anbieters und Portfolios der Vor­gängerfonds: Die Kapitalverwaltungsgesellschaft HTB Hanseatische Fondshaus GmbH (HTB) verfügt seit 2014 über eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die HTB-Gruppe hat bisher über 35 Fonds mit mehr als 400 Mio. € Eigenkapital platziert. Die HTB-Gruppe ist vorwiegend im Segment Immobilien tätig und hat sich ­dabei u. a. auf den Erwerb von Beteiligungen am Zweitmarkt für geschlossene Fonds spezialisiert. Daneben bietet HTB u. a. über die eigene KVG Portfoliomanagement-Dienstleistungen als Service-KVG für Dritte an sowie Restrukturierungs-Management.

Zu den elf Vorgänger-Fonds aus der Serie der HTB Immobilien Portfoliofonds, die ab 2007 als Publikums-Fonds aufgelegt wurden und als Dachfonds in Immobilienfonds­anteile über den Zweitmarkt für geschlossene Fonds investieren, liegen umfangreiche Erfahrungswerte vor. Das Eigenkapital-Volumen dieser Fonds, an denen ca. 7.200 Anleger beteiligt sind, umfasst 230 Mio. €. Die ersten beiden Fonds HTB 1 und HTB 2, die in den Jahren 2009–2010 voll investiert waren, werden derzeit beendet: Per 31.12.2025 liegt der Gesamtrückfluss bei 162 % bzw. 155 %, wobei die vollständige Rückführung des Eigen­kapitals bereits im Zeitraum 2018–2020 erfolgte. Die im Jahr 2012 und 2013 fertig investierten Fonds HTB 3 und HTB 5 weisen eine vergleichbar gute Leistungsentwicklung auf: Die Ausschüttungen liegen bei 112 % bzw. 93,5 %. Inklusive des bestehenden Portfoliowertes (indikativer NAV per 31.12.2024) liegt die Gesamtleistung bei 190 % bzw. 178,5 %. Die ab Einführung des KAGB aufgelegten AIF HTB 6–12, die bereits voll investiert sind, schütten überwiegend, d. h. mit einzelnen Ausnahmen, zwischen 4 und 5 % p. a. aus. Die Ausschüttungen und Netto-Vermögenswerte der bisherigen Immobilien-Zweitmarktfonds belegen, dass der Anbieter HTB bei dieser bewährten Fonds­serie seine Leistungsfähigkeit unter Beweis gestellt hat.

Das Anlage- und Sicherheitskonzept besteht im wesent­lichen in einer mehrfachen Diversifizierung: Die HTB-Zweitmarktfonds erwerben jeweils eine Vielzahl von geschlossenen Fonds. In der Regel sind dies über 50 unterschiedliche Beteiligungen mit über 100 Immobilien, zu denen umfangreiche Informationen vorliegen, da es sich um überwiegend langjährig bewirtschaftete Bestandsfonds handelt. Die Immobilien sind zudem geographisch in Deutschland und nach allen gängigen Nutzungsarten weiter diversifiziert, so dass Klumpenrisiken und unvorteilhafte Korre­lationen so weit wie möglich vermieden werden. Sofern Schwerpunkte in einzelnen Nutzungsarten gebildet werden, geschieht dies jedoch nicht zufällig, sondern im Rahmen einer bestimmten Ankaufsstrategie. So verfügt der unmittelbare Vorgängerfonds HTB 14 nach Vollinvestition über 80 Zielfonds mit 113 Immobilien in 13 Bundesländern, die zu 99 % vermietet sind. Hierunter befinden sich 34 Büro­objekte, allerdings mit einem hohen Anteil staatlicher (57 %) und bonitätsstarker Mieter (z. B. DAX-Unternehmen), so dass das Mietausfallrisiko entsprechend minimiert wird.

Ein weiteres Selektionskriterium ist eine nachhaltige Ausschüttungspolitik der Zielfonds. Ziel dabei ist, nicht einfach in die Fonds zu investieren, die die höchsten Ausschüttungen bieten, sondern in die Fonds, die einen ebenso hohen Wert auf Tilgung und angemessene Liquidität legen. Ein Vorteil der Investition in Zweitmarktfonds, wie mit dem vorliegenden Angebot ist, dass man dem steigenden Zinsniveau teilweise 'ausweichen' kann, da die Zielfonds bereits hohe Tilgungen geleistet haben oder schuldenfrei sind. So sind beim Vorgängerfonds HTB bereits 47,2 % der Ursprungsdarlehen getilgt. Eine vorausschauende Ausschüttungspolitik trägt somit dazu bei, Anschlussfinanzierungskosten und -risiken zu minimieren (HTB-Dachfonds nehmen selbst kein Fremdkapital auf, das Refinanzierungs­risiko liegt breit gestreut auf Zielfondsebene).

Mit der Produktreihe 'Strategische Handelsimmobilie Plus' (SHP) hat die HTB Gruppe zudem drei Einzelobjekt-Fonds aufgelegt, so dass auch in diesem Immobiliensegment Spezial-Know-how besteht. Die drei inzwischen vollbeendeten SHP-Fonds haben Gesamtrückflüsse von jeweils ca. 200 % bei vergleichsweise kurzen Laufzeiten erzielen können. Zwei laufende Nachfolgerfonds wurden zudem gemäß § 6b EStG konzipiert.

Anlagepolitik und Startportfolio des HTB 15: Die Anlagepolitik besteht wie bei den Vorgängerfonds darin, durch Risikomischung ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen, durch (mittelbare) Investition  in Deutschland  über den Zweitmarkt  unter Verzicht auf unmittelbare Fremdwährungsrisiken auf Ebene der Zielfonds sowie  ohne Fremdkapital auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft (bei Fondsschließung), so dass unabhängig von kreditgebenden Banken verwaltet werden kann.

Die Blind-Pool-Risiken sind beim HTB 15 deutlich reduziert, da der Fonds zum 31.5.2026 bereits in ein Portfolio von 16 Zielfonds mit 20 Immobilien investiert ist. Die Vermietungsquote liegt bei 99,3 %, und die kumulierte Darlehenstilgung auf Zielfonds-Ebene beträgt 51 % bezogen auf Ursprungsdarlehen. Der Fonds verfolgt bzgl. seiner Einkaufspolitik eine Strategie, die u. a. auf einer demografie-getriebenen Pflegenachfrage plus langfristig vermieteter Core-Büros beruht. Der Büro-Anteil beträgt derzeit ca. 50 %. Ebenso liegt der regionale Schwerpunkt mit 35 % momentan in Thüringen, allerdings beides bedingt durch eine derzeit noch relativ hohe Beteiligung am DSF Justizzentrum Thüringen, ein Immobilienkomplex mit staat­lichem Mieter. Der Anteil 'Pflege und Klinik' liegt derzeit bei ca. 32 %, soll aber nach Abschluss der Investitions­phase auf ca. 15 % hinauslaufen. Der Pflege- und Klinik-­Anteil besteht vor allem aus mehreren DS-Rendite-Fonds des langjährig erfahrenen Anbieters Dr. Peters, die weit­gehend entschuldet sind. Die Anlagestrategie ist u. E. plausibel und nachvollziehbar: Die Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit auch Pflegeimmobilien ist inelastisch und weitgehend konjunkturunabhängig. Bis 2055 werden bis zu 7,6 Mio. Pflegebedürftige erwartet (+53 %). Dieser Anstieg trifft auf eine strukturelle Versorgungslücke: Bis 2040 fehlen je nach Studie rund 146.000 bis 322.000 stationäre Plätze. Das Angebot wächst kaum, der Bedarf aber somit stark. Weitere Vorteile dieses Immobiliensegments sind lange, ­indexierte Pachtverträge mit professionellen Betreibern, wobei die Erlöse teilweise über die Pflegeversicherung (SGB XI) refinanziert werden. Auch ansonsten sind die Eckdaten des Initialportfolios solide bzw. attraktiv: Neben der faktischen Vollvermietung liegt der Einkaufskurs 71,4 % (Kaufpreise bezogen auf Nominalbeteiligung) und die Ankaufsrendite unter Berücksichtigung des Kaufkurses 10,3 % (Faktor 9,7 der Jahresnettokaltmiete).

Prognosen zu Kosten und Erträgen: Bezogen auf das Fondsvolumen exkl. Agio sollen 92,25 % für den Erwerb von Beteiligungen (inkl. Anschaffungsnebenkosten) verwendet werden, so dass eine akzeptable Investitionsquote vorliegt. Die laufenden Kosten liegen bei 1,55 %.

Der KVG steht eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 15 % des Betrages zu, um den der Gesamtrückfluss den Beteiligungsbetrag zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 4 % übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 25 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes der Gesellschaft während der Laufzeit (gemäß Pro­gnose 379.000 €), so dass seitens der KVG eine Interessen­identität mit den Anlegern bzw. eine zusätzliche Incentivierung vorliegt, einen hohen Gesamtrückfluss zu generieren.

Die in der Prognose unterstellten Prämissen sind größtenteils vergleichbar mit den Vorgängerfonds, teilweise auch etwas konservativer, und daher u. a. angesichts des erfolgreichen Track-records grundsätzlich nachvollziehbar:  Der Wert der von den geschlossenen Immobilienfonds gehaltenen Immobilien beträgt bei Ankauf durchschnittlich das 13,5fache der nachhaltig erzielbaren Nettomiete  Die geschlossenen Immobilienfonds haben durchschnittlich eigene, nicht auf die Mieter umlegbare Objekt- und Verwaltungskosten in Höhe von 11,5 % der Nettomiete. Zusätzlich wurde mit Kosten für das Property Management i. H. v. 2,5 % der Nettomiete und mit einem Mietausfallrisiko i. H. v. 2 % der Nettomiete kalkuliert. Daneben wurden Instandhaltungskosten in Abhängigkeit von der Größe der vermieteten Flächen berücksichtigt  Die durchschnittliche Miet- und Kostensteigerung beträgt 1,9 % p. a.  Für die Jahre 2027 bis 2031 wurde mit jährlichen Reinvestitionen in Höhe von 0,2 Mio. € kalkuliert  Der durchschnittliche Darlehenszinssatz auf Ebene der geschlossenen Immobilienfonds liegt bei 3,5 % p. a., die Tilgung beträgt 3,5 % des Fremdkapitals  Ab dem Jahr 2027 werden Teilveräußerungen des Port­foliobestandes zum 14,5fachen der kalkulierten Nettomiete der mittelbar gehaltenen Immobilien angenommen (ab 2028 jährlich 5 % der insgesamt mittelbar erworbenen Immo­bilien, 2027: 2,5 %)  Im Jahr 2037 erfolgt die Veräußerung des (nach Teilveräußerung verbliebenen) Portfoliobestandes zum 13,5fachen der kalkulierten Nettomiete.

Ausschüttungsverlauf und steuerliche Behandlung: Nach einer Vorabverzinsung von 3,0 % p. a. sieht der prognosti­zierte Auszahlungsverlauf nach Abschluss der Investitionsphase ab dem Jahr 2028 für Anleger Ausschüttungen von zunächst 4,0 % p. a. vor, die bis zum Jahr 2035 auf 8 % p. a. ansteigen sollen. Bei Eintritt der dargestellten Prämissen ­beträgt der kumulierte Rückfluss inkl. Schlusszahlung an die Anleger bis zum Jahr 2037 ca. 165 % vor Steuern, so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung vorhanden sind.

Das steuerliche Bonbon für Anleger besteht darin, dass der AIF selbst kein Investmentfonds im Sinne des Investmentsteuergesetzes (InvStG) ist, das Investmentsteuerrecht allerdings insoweit Anwendung findet, als der mittelbare Erwerb der Zielfonds über zwei Sondervermögen erfolgt, die als Investmentfonds im Sinne des InvStG zu qualifizieren sind. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 3 EStG. Der Gewinn wie die laufenden Einkünfte aus den Sondervermögen unterliegen prognosegemäß der 60%igen Teilfreistellung nach dem § 20 Abs. 3 S. 1 InvStG.

Fazit: Das Angebot ist die Fortsetzung der erfolgreichen HTB-Fondsserie für Immobilienbeteiligungen im Zweitmarkt, wobei eine permanente Optimierung von Kosten­struktur und Konzeption erfolgt und ein immer aktiveres Portfoliomanagement betrieben wird, was die Ankaufsqualität und -geschwindigkeit weiter erhöht. Durch die breite Diversifizierung in eine Vielzahl von Zweitmarktbeteiligungen und Immobiliensegmente, die bei den Vorgängerfonds mit langjährigem Track-record bereits umgesetzt wurde, erfolgt eine sinnvolle Risikostreuung, so dass ein Investment u. E. erfolgversprechend ist. Weitere 'Schmankerl' sind die steuerliche Konzeption sowie der angestrebte 15%ige Investitionsschwerpunkt im Pflegesegment.

Kontakt und Beteiligte: Beteiligungsgesellschaft: HTB 15 Immobilien Zweitmarktportfolio GmbH & Co. InvKG (An der Reeperbahn 4 A, 28217 Bremen). KVG: HTB Hanseatische Fondshaus GmbH (gleiche Anschrift). Verwahrstelle: CACEIS Bank S. A., Germany Branch (Lilienthal­allee 36, 80939 München), www.htb-group.de.

Die Habona Invest Gruppe hat für den geschlossenen Publikumsfonds Habona Deutsche Nahversorgungsimmobilien Fonds 08 vier Nah­ver­sorgungsimmobilien erworben. Das Transaktionsvolumen der vier Ankäufe liegt insgesamt bei rund 23 Mio. €. Die Objekte befinden sich in Niedersachsen und Bayern und sind langfristig an etablierte Betreiber vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei knapp 15 Jahren.

Wachstumsstrategie bei Alternative Investments: Die FERI AG baut ihr Private Markets-Geschäft weiter aus und stellt den Bereich personell sowie organisatorisch neu auf: Seit kurzem führen Nicole Grützmacher und Sören Hein das Geschäftsfeld gemeinsam als Co-Heads of Private Markets. Zusätzlich schafft der Bad Homburger Asset Manager fünf neue Stellen, um der wachsenden Nachfrage institutioneller Investoren und vermögender Privatkunden nach Private Markets-Investments Rechnung zu tragen.

VEDRA Pensions, ein deutscher Anbieter für Pension-Buy-out-Lösungen, wächst. Um der stark steigenden Nach­frage nach Lösungen zur Übertragung von Pensions­risiken gerecht zu werden, erweitert VEDRA die Kapitalbasis. Die One Investment Management/OneIM, u. a. mit dem strategischen Fokus auf Pensionsauslagerungen und mit Kapital von Staatsfonds im Rücken, wird neuer Gesellschafter von VEDRA.

Primus Valor erhöht das prospektierte Eigenkapitalvolumen ihres Alternativen Investmentfonds ImmoChance Deutschland 14 Renovation Plus (ICD 14 R+) von 40 auf 50 Mio. €. Anlass ist die anhaltend starke Nachfrage privater und semiprofessioneller Anleger. Der ICD 14 R+ fokussiert sich auf deutsche Bestandswohnimmobilien mit strukturellem und energetischem Entwicklungspotenzial. Der bewährte Renovation-Plus-Ansatz kombiniert Modernisierung, Effizienzmaß­nahmen und aktives Asset Management.